تخلفات ساختمانی و انواع تخلف
قوانین و مقرارت در تمدن امروزی نقش زیادی در زندگی مردم دارند؛ از رانندگی گرفته، تا رفتارهای اجتماعی، همگی طبق ضوابط بایستی انجام شوند. ساخت و ساز نیز از این قاعده مستثنی نیست و نیازمند به رعایت اصولی می باشد.
شهرداری برای هر طرح و ساختمانی که قرار است ساخته شود، باتوجه به کاربری، عملکرد، متراژ و بسیاری از ویژگی‌های دیگر ساختمان، قوانینی در زمینه‌های مختلف وضع کرده‌است که باید پیش از شروع به فعالیت با آن‌ها آشنا باشید تا تمام مراحل قانونی را برای ساختمان خود طی کنید.
اگر تخلفی در حین ساخت ایجاد شود، کارفرما یا سازنده باید جریمه تخلف را پرداخت کند یا ممکن است بخشی که به آن تخلف وارد شده‌است، تخریب شود همچنین گاهی ساخت توقف پیدا می‌کند.
پس بهتر است، اطلاعات کافی از قبل داشته باشید تا از همان اول با مجوزهای لازم، کار را پیش ببرید تا در انتها ساختمان بدون مشکلی فعالیت خود را آغاز کند. به همین علت دانستن قوانین از اهمیت ویژه ای برخوردار است. بنابراین اگر قصد شروع ساخت یک پروژه را دارید، این مطلب بنیاد مهندسی ساختمان را از دست ندهید!
تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی به مجموعه کارهایی می گویند که خلاف تبصره ها و قوانین سازمان های مربوط به ساخت و ساز و امور شهرسازی است. ساخت و ساز امری شخصی نیست و برای ساخت هر نوع ساختمانی، رعایت قوانین مربوط به آن امری ضروری می باشد. با این حال همواره افرادی نا آشنا یا سودجو، قوانین را زیر پا می گذارند که این عمل از چشم سازمان های مربوطه پنهان نمی ماند. تخلفات ساختمانی دارای انواع مختلفی است و البته تخلفات قابل پیگیری خواهد بود.
نمونه کلماتی که قبل از دانستن انواع تخلفات و قوانین، باید با آن‌ها آشنا شوید:
- کاربری زمین: عملکرد، فعالیت و کاربرد ساختمانی که قرار است در زمین مشخص شده، ساخته‌شود. از جمله معمول‌ترین نوع کاربری‌ها:
- کاربری مسکونی: همانطور که از اسمش مشخص است، فضا قابلیت سکونت برای افراد مختلف را دارد و دارای یک ورودی مستقل است.
- کاربری تجاری: فضایی که به منظور کسب درآمد و تجارت احداث شده‌است. مانند: مغازه‌ها، پاساژ و…
- کاربری اداری: ساختمان هایی که فعالیت‌های اداری دولتی و خصوصی در آن‌ها صورت می‌گیرد.
- کاربری آموزشی: ساختمان هایی مانند: مدارس، دانشگاه‌ها و… . به‌طور خلاصه تمامی ساختمان هایی که برای فعالیت‌های آموزشی و تربیت ساخته می‌شود.
- تغییر کاربری: هرگونه اقدام جهت تغییر در نوع استفاده از ساختمان نسبت به موارد موجود در مجوزها و پایان‌کارها است.
- مساحت زمین: منظور مساحت زمینی‌‌ست که قرار است در آن ساختمانی احداث شود.
- مساحت زیر بنا: سطح ساخته‌شده هر طبقه از یک ساختمان را می‌گویند. برای مثال: مساحت خانه شما در حال حاضر ۱۰۰ مترمربع است در این حالت می‌گویند، مساحت زیر بنای خانه شما ۱۰۰ مترمربع است.
- مساحت کل بنا: مجموع مساحت طبقات را می‌گویند. (مساحت سطح طبقات زیرزمین و روی زمین.)
- مساحت مفید یا زیربنای مفید: سطح کل ساختمان به جز دستگاه آسانسور، راهروها، نورگیرها، تاسیسات ساختمانی، مشاعات و … است.
- ضریب سطح اشتغال: سطح زمین ساخته شده توسط ساختمان در طبقه همکف نسبت به کل مساحت زمین را می‌گویند.
- تعداد طبقات: تمامی طبقات احداث شده تا بام را می‌گویند. خرپشته، جز طبقات حساب نمی‌شود.
- صفر طبقه: هرگونه توسعه ساختمان در طبقات موجود بنا که باعث ایجاد طبقه اضافی نشود!
- تراکم ساختمانی: نسبت سطح اشتغال شده در مجموع طبقات ساختمان به استثنای سرپله و آن قسمت از زیرزمین و پیلوت که جهت پارکینگ، رمپ، انباری و تاسیسات استفاده می‌گردد به مساحت کل را تراکم ساختمانی می‌گویند. مقدار آن به درصد محاسبه می‌شود.
انواع تخلفات ساختمانی
تخلفات ساختمانی را در سازمان شهرداری به پنج گروه تقسیم کرده اند:
- عدم رعایت اصول شهرسازی
- رعایت نکردن اصول ایمنی و استحکام بنا
- عدم رعایت اصول بهداشتی
- نادیده گرفتن ضوابط و مقررات نمای ساختمان
- سایر تخلفات
شرح انواع تخلفات ساختمانی بنا بر قوانین شهرداری
تخلف مهندس ناظر؛ مهندس ناظر مسئولیت عملیات اجرایی ساختمان را دارد. مهندس ناظر موظف است تا ساختمان را با مندرجات ذکر شده در مجوز ساخت مطابقت دهد و در صورت بروز تخلفات ساختمانی آن را به مالک گوشزد نماید و در صورتی که مهندس ناظر به دلیل اهمال در ارسال گزارش و یا گوشزد به مالک دچار تخلفاتی شود در کمیسیون ماده ۱۰۰ مورد بازخواست قرار خواهد گرفت.
تخلف بنای فاقد پروانه:برای ساخت بنا نیاز است از همان ابتدا پیگیر دریافت مجوز کتبی از سوی منطقه باشید. بنایی که این پروانه را نداشته‌باشد مرتکب تخلف شده‌است و باید پیگیر دریافت پروانه برای ساختمان خود باشد. حتی اگر مراحل دریافت پروانه ساختمان خود را طی کرده اما هنوز مجوزی دریافت نکرده‌اید و بنای خود را به اتمام رسانده‌اید به این معنا نیست که ساختمان
پروانه دارد و شما در این حالت نیز تخلف کرده‌اید. گاهی ممکن است بنای خود را در محدوده حریم شهر ساخته باشید اما پلاک ثبتی نداشته‌باشد، طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ و تبصره‌های موجود این کار نیز جز همین دسته از تخلفات به حساب می‌آید.
عدم احداث پارکینگ: یکی از تخلفات که امر بسیار مهمی است، عدم احداث پارکینک است.
از آنجایی که نداشتن پارکینگ برای ساختمان بسیار اهمیت دارد و نبود آن سودی ندارد، با یک مثال آن را توضیح می‌دهیم: در یک ساختمان مسکونی افراد ساکن در آن، ماشین‌های خود را در کوچه، خیابان و سطح شهر پارک کنند، باعث می‌شوند زیبایی شهر از بین برود. علاوه بر زیبایی به همسایگان و ساختمان‌های موجود در کوچه یا خیابان نیز خسارت وارد می‌کنند زیرا عبور و مرور سخت و دشوار می‌شود.
با توجه به این نکات اگر باز هم ساختمانی بسازید که پارکینگ نداشته باشد یا پارکینگی که برای ساختمان ساخته‌اید، غیرقابل استفاده باشد و امکان بازسازی آن وجود نداشته‌نباشد، در این صورت طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری باتوجه به شرایط ساختمان شما، جریمه خواهید شد و تخلف عدم احداث پارکینگ برای شما در نظر گرفته می‌شود.
عدم استحکام بنا؛ این تخلف مربوط به دوام و استحکام بنا است. هر ساختمانی که می‌سازید توسط شهرداری از نظر مقاومت و استحکام بررسی می‌شود و در صورت وجود مشکل به شما مهلتی داده تا مشکل را برطرف کنید و در غیر این صورت، شهرداری دستور تخریب ساختمان را صادر می‌کند.
احداث ساختمان مغایر با کاربری؛ در مجوز ساخت بنا نوع کاربری ساختمان ذکر خواهد شد و مشخص خواهد شد که بنا مسکونی یا تجاری خواهد بود. در صورتی که مجوز ساخت ساختمان مسکونی باشد اما مالکین از آن استفاده تجاری کنند، طبق قانون مرتکب تخلفات ساختمانی شده اند.در نتیجه به مالک فرصت تغییر کاربری داده خواهد شد در غیر این صورت بنا قلع و قمع خواهد شد.
تخلف تراکم ساختمانی: این نوع تخلف در صورتی ایجاد می‌شود که شما ساختمانی را طراحی و ساخته باشید که اطلاعات آن با مواردی که در پروانه ساخت یا همان مجوز کتبی شهرداری آورده شده‌است، یکسان نباشد. برای مثال در پروانه ساخت آورده شده که شما مجاز به طراحی ۴ طبقه هستید اما شما ساختمان ۵ طبقه‌ای ساخته‌اید.
این تخلف زیرمجموعه قوانین و اصول شهرداری است و با بازسازی و اصلاح این تخلف و پرداخت جریمه می‌توانید پروژه خود را به پایان برسانید. در غیر این صورت ساختمان مجوز پایان کار نمی‌گیرد.
تجاوز به معابر شهری: این تخلف کاملا از عنوانش مشخص است. اگر شما ساختمانی طراحی کنید که برخلاف محدودیت‌های شهری که در پروانه ساخت آمده‌است، باشد؛ شما مجبور به بازسازی هستید. در غیر این صورت پرونده ساختمان شما به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع داده می‌شود.
اما خوب است بدانید: ساختمانی که طراحی می‌کنید، نباید به فضای شهری، معابر و فضاهای عمومی خسارت بزند.
احداث بنا بر خلاف ضابطه پیشروی طولی؛ طبق قوانین پیشروی طولی به نسبت ۶۰ به ۴۰ است. ۶۰ درصد طول زمین مجاز به ساختمان سازی خواهد بود و بقیه زمین فضای باز باشد. در صورت عدم رعایت این قانون تخلف ساختمانی شناسایی شده و در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به آن رسیدگی خواهد شد.
مرجع قانونی رسیدگی به تخلفات ساختمانی کیست؟
دقت داشته باشید هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود.
در این هنگام پس از وصول پرونده به ذی‌نفع اعلام می‌کنند که فقط به مدت ۱۰ روزمهلت دارد توضیحاتی که به صورت کتبی ثبت شده است را ارسال کند.
پس از گذشت مدت زمان تعیین شده کمیسیون موظف است موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رأی برای ادای توضیح شرکت می‌کند، در عرض مدت زمان ۱ ماه تصمیم مقتضی برحسب مورد را اتخاذ کند.
در برخی موراد پیش می‌آید که شهرداری مانع از ادامه فعالیت ساخت ساختمان بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه جلوگیری می‌کند، دراین صورت مالک یا سازنده مکلف است حداکثر در طی یک هفته از تاریخ ذکر شده یا همان زمان جلوگیری از ساخت بنا ، موضوع را در کمیسیون ذکر شده مطرح کرده باشد، در صورتی که این امر انجام نشود کمیسیون به تقاضای ذی‌نفع رسیدگی خواهد کرد.
چنان چه تصمیم کمیسیون به قلع تمام یا قسمتی از بنای ساخته شده باشد، مدت زمان محدودی که نباید بیشتر از دو ماه باشد جهت اقدامات لازم تعیین می‌شود.
سازمان شهرداری مکلف است در اسرع وقت تصمیم اتخاذ شده را به مالک بنا ابلاغ کند.
در صورتی که مالک بنا در مدت زمان تعیین شده اقدام به قلع بنا نکند سازمان شهرداری باید قانوناً و رسماً خود اقدام به قلع بنا کرده و هزینه آن را طبق ضوابط و مقررات آیین نامه اجرای وصول عوارض از مالک بنا دریافت خواهد کرد.
هر زمانی که ساختمان و بنایی برخلاف اصول شهرسازی، اصول فنی یا اصول بهداشتی مندرج در پروانه ساخت بنا شود به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون مرکب از نماینده وزارت کشور (با انتخاب وزیر کشور) ، یکی از قضات دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر (با انتخاب شورای شهر) مطرح می‌شود. در نهایت پیگیری تصمیم اتخاذ شده به وسیله شهرداری باید انجام شود.
به کدام تخلفات ساختمانی در کمیسیون مادۀ 100 رسیدگی می‌شود؟
در کمیسیون شهرداری معمولاً این تخلف‌ها مورد بررسی قرار می‌گیرند:
- ساختن بنا بدون دریافت مجوز و پروانۀ ساخت; و یا ساخت و سازهایی خارج یا مازاد بر آنچه در مفاد پروانه ذکر شده است.
- نساختن پارکینگ یا غیر قابل استفاده بودن آن
- تجاوز بنای ساخته شده به معابر شهری
- تغییرات غیر مجاز کاربری
- مستحکم نبودن ساختمان به میزان کافی و یا رعایت نشدن قوانین و مقررات بهداشتی; فنی و شهرسازی در زمان احداث ساختمان
سخن پایانی
در این مقاله سعی کردیم به رایج‌ترین انواع تخلفات ساختمانی در زمان ساخت و ساز اشاره کنیم. توجه داشته باشید که یکی از مهم‌ترین مواردی که در زمان خرید ملکی باید به آن توجه داشته باشید، بررسی همین تخلف‌هاست. اگر ملکی که می‌خرید، یک یا چند مورد از این تخلف‌ها را داشته باشد و شما در زمان معامله متوجه آن نشده باشید، بعد از معامله صاحب ملک شما هستید و پرداخت تمام جریمه‌های آن به عهدۀ شما خواهد بود.
Bonyadsite
اشتراک گذاری
